Fin d’un avantage fiscal : la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), bien que prisé pour ses avantages fiscaux et sa flexibilité, fait l’objet d’une nouvelle règle impactant significativement le calcul des plus-values immobilières des particuliers.
À compter du 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués pendant les périodes de location meublée sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers. Cette reprise concerne les biens en location meublée au jour de la cession, ainsi que ceux qui ne le sont plus mais l’ont été à un moment donné (exemple : location meublée transformée en location nue).
Les amortissements fiscalement déduits des résultats sont donc désormais déduits du prix de revient de l’immeuble lors du calcul de la plus-value : Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d’acquisition (réel ou forfait 7,5 %)].
Certaines catégories de biens ne sont pas concernées par cette réforme : les résidences services pour étudiants, les EHPAD et les résidences seniors.
Focus sur les abattements
La plus-value de cession est désormais exonérée d’impôt sur le revenu à l’issue d’un délai de détention de 22 ans, et de prélèvements sociaux à l’issue d’un délai de 30 ans. Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, et 4 % au titre de la vingt-deuxième année (CGI art. 150 VC). Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par année au-delà de la cinquième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année, puis 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième.
La plus-value nette est soumise à l’IR à un taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (et éventuellement à la taxe supplémentaire de 2 à 6 % si la plus-value est supérieure à 50 000 €).
Exemple : un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est à 30 % a acquis un bien immobilier pour 120 000 € (dont 12 000 € de terrain non amortissable), amorti sur 25 ans (environ 4 300 €/an), revendu 10 ans plus tard au même prix. En régime LMNP, l’imposition de la plus-value coûte 4 698 € de plus qu’en revenus fonciers classiques, mais l’économie d’impôt liée à l’amortissement réalisé sur la période s’élève à 20 296 €, le régime LMNP reste donc plus favorable de 15 598 € sur cet exemple, sans compter des loyers souvent plus élevés et davantage de charges déductibles en BIC.
En dépit de cette réforme qui alourdit la fiscalité sur la plus-value, le statut LMNP conserve des atouts qui en font un outil d’optimisation attractif en phase d’investissement, la rentabilité de la location meublée étant souvent plus élevée que celle de la location nue.
Fin de la réduction d’impôt pour adhésion à un centre de gestion agréé (CGA)
Jusqu’en 2024, les loueurs en meublé au régime réel pouvaient réduire leur impôt en adhérant à un centre de gestion agréé (CGA), dans la limite de 915 € par an. À partir de 2025, cette réduction d’impôt est supprimée : les frais d’adhésion resteront déductibles des revenus locatifs, mais n’entraîneront plus de réduction d’impôt direct. Il conviendra de réévaluer l’intérêt de l’adhésion à un CGA (sécurisation fiscale et accompagnement restent acquis, mais sans l’avantage fiscal).
Plafonnement du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés
La loi de finances 2025 impacte les seuils d’éligibilité au régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (location saisonnière classique) : le seuil de chiffre d’affaires passe de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement applicable passe de 50 % à 30 %. Le seuil des meublés de tourisme classés (1 à 5 étoiles) reste inchangé à 188 700 €, avec un abattement de 71 %.
Dès que le chiffre d’affaires annuel dépasse 15 000 €, le propriétaire ne peut plus bénéficier du micro-BIC et bascule automatiquement au régime réel, avec des obligations comptables plus strictes (déclaration détaillée, tenue de comptabilité, bilan annuel).
Solutions pour limiter l’impact fiscal
Faire classer le logement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles via un organisme accrédité comme Atout France) pour conserver le seuil de 188 700 € et l’abattement de 71 %.
Passer volontairement au régime réel pour déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, amortissements, travaux, assurances, charges de copropriété), plus avantageux si les charges dépassent 30 % des recettes locatives.
Réduire le chiffre d’affaires pour rester sous le seuil de 15 000 € si l’activité est proche de ce plafond.
Conclusion : comment s’adapter ?
Si vous revendez un bien en LMNP, attendez si possible les 30 ans pour éviter l’impact des amortissements sur la plus-value. Concernant la fin de la réduction d’impôt CGA, évaluez si l’adhésion reste pertinente. Si vous êtes au micro-BIC avec un meublé de tourisme, pensez au classement pour conserver un seuil favorable.
FAQ – Fiscalité LMNP 2025
Les amortissements LMNP sont-ils désormais intégrés au calcul de la plus-value ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués en location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, hors résidences services étudiants, EHPAD et résidences seniors.
La réduction d’impôt pour adhésion à un CGA est-elle maintenue en 2025 ?
Non, elle est supprimée ; les frais d’adhésion restent déductibles des revenus locatifs mais n’ouvrent plus droit à une réduction d’impôt directe.
Quel est le nouveau seuil du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés ?
Le seuil de chiffre d’affaires passe de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement de 50 % à 30 %.
Le seuil des meublés de tourisme classés change-t-il ?
Non, il reste fixé à 188 700 € avec un abattement de 71 %.
Comment limiter l’impact de la réforme sur la plus-value LMNP ?
En faisant classer le logement en meublé de tourisme, en optant pour le régime réel si les charges dépassent 30 % des recettes, ou en attendant les délais d’exonération (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Besoin d’un accompagnement ?
Pour toute question sur le LMNP, n’hésitez pas à contacter :
Krystel YWAN, Associée, ENDRIX
