Nouveautés fiscales pour les loueurs en meublé : Ce qui change en 2025
La loi de finances 2025 introduit des changements majeurs qui pourraient impacter la fiscalité des loueurs en meublé.
Voici les principales mesures à retenir pour optimiser votre gestion et anticiper les évolutions réglementaires.
Fin d’un avantage fiscal : Prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), bien que prisé pour ses avantages fiscaux et sa flexibilité, fait régulièrement l’objet de remises en question par les autorités fiscales. Cette fois-ci, cependant, l’administration frappe fort en imposant une nouvelle règle qui impacte significativement le calcul des plus-values immobilières des particuliers dans le cadre du projet de loi de finances.
A compter du 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués pendant les périodes de location meublée sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.
Cette reprise concerne les biens :
- qui sont en location meublée au jour de la cession ;
- qui ne sont plus en location meublée au jour de la cession mais l’ont été à un moment donné (exemple : une location meublée transformée en location nue).
Les amortissements sont donc désormais déduits du prix de revient de l’Immeuble lors du calcul de la plus-value.
Il s’agit des amortissements fiscalement déduits des résultats.
L’assiette de calcul de la plus-value est la suivante : Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d’acquisition (réel ou forfait de 7,5 %)]
Sur le montant de cette plus-value brute, on applique ensuite un abattement pour durée de détention du bien immobilier (IR et prélèvements sociaux).
Certaines catégories de biens ne sont pas concernées par cette réforme, notamment :
- Les résidences services pour étudiants
- Les EHPAD
- Les résidences séniors
Focus sur les abattements
Il convient de distinguer, pour le calcul de la plus-value imposable, l’imposition à l’impôt sur le revenu et l’imposition aux prélèvements sociaux.
La plus-value de cession est désormais exonérée :
- d’impôt sur le revenu à l’issu d’un délai de détention de 22 ans ;
- et de prélèvements sociaux à l’issu d’un délai de détention de 30 ans.
- Abattements applicables au titre de l’impôt sur le revenu
La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d’un abattement fixé à :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention.
L’exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans. CGI art. 150 VC
- Abattements applicables au titre des prélèvements sociaux
- Il est fait application d’un abattement fixé à :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième.
L’exonération totale au titre des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
La plus-value nette est soumise à l’IR à un taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (et éventuellement à la taxe supplémentaire de 2 à 6 % si la plus-value est supérieure à 50 000 €).
Exemple :
Un contribuable dont la Tranche marginale d’imposition est à 30% a acquis un bien immobilier pour un montant de 120 000 € (dont 12 000 € de terrain non amortissable).
Revente au bout de 10 ans au même prix que l’acquisition, soit 120 000 €.
Le bien immobilier est amorti par composants sur une durée moyenne de 25 ans, soit un amortissement d’environ 4 300 € par an.
| Revenus fonciers | LMNP | |
|---|---|---|
| Prix de cession | 120 000 | 120 000 |
| Prix d'acquisition | 120 000 | 120 000 |
| + Forfait travaux (15%) | 18 000 | 18 000 |
| + Forfait frais d'acquisition (7,5%) | 9 000 | 9 000 |
| - Amortissements | -43 000 | |
| Total coût d'acquisition (= prix de revient) | 147 000 | 104 000 |
| Plus-value brute | 0 | 16 000 |
| Plus-value nette pour IR (abattement de 30%) | 0 | 11 200 |
| Plus-value nette pour PS (abattement de 6,6%) | 0 | 14 944 |
| IR (19%) | 0 | 2 128 |
| PS (17,2%) | 0 | 2 570 |
| Taxe additionnelle | 0 | 0 |
| Total imposition | 0 | 4 698 |
Dans cette hypothèse l’imposition de la plus-value en régime LMNP coute 4 698 € de plus qu’en revenus fonciers.
L’économie d’impôts liée à l’amortissement réalisé par le contribuable est de : 20 296 € (30% d’IR et 17.2% de CSG / CRDS).
Le régime LMNP est donc toujours plus favorable à hauteur de 15 598 €, sans prendre en compte le fait que :
- Les loyers appliqués sont souvent plus élevés et la rentabilité nette supérieure
- Les charges déductibles en BIC sont plus nombreuses
La location meublée reste donc une alternative valable qui permet de décaler le décaissement de l’impôt au moment où on en a les moyens, c’est-à-dire à la cession du bien.
En effet l’imposition est nulle pendant toute la durée d’exploitation et donc de remboursement de l’emprunt, ce qui permet d’optimiser la capacité d’investissement.
En dépit de cette réforme qui alourdit la fiscalité sur la plus-value des biens en location meublée, le statut LMNP conserve des atouts qui en font un outil d’optimisation attractif. La déduction des amortissements, bien qu’elle soit désormais reprise lors de la cession, reste bénéfique en phase d’investissement en permettant de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs.
Par ailleurs, la rentabilité de la location meublée, souvent plus élevée que celle de la location nue, et la possibilité de déduire un plus grand nombre de charges, rendent ce statut toujours pertinent pour les investisseurs avisés. Malgré le durcissement des règles, le LMNP continue de représenter une option viable pour les particuliers souhaitant optimiser leur fiscalité tout en bénéficiant de la flexibilité qu’offre ce type de location.
Fin de la réduction d’impôt pour adhésion à un centre de gestion agréé (CGA)
Une réduction fiscale historique disparaît ! Jusqu’en 2024, les loueurs en meublé bénéficient du régime réel peuvent réduire leur impôt en adhérant à un centre de gestion agréé (CGA) .
À partir de 2025, cette réduction d’impôt est supprimée !
Impact :
- Avant, les frais d’adhésion à un CGA ouvraient droit à une réduction d’impôt jusqu’à 915 € par an.
- Désormais, ces frais resteront déductibles des revenus locatifs, mais n’entraîneront plus de réduction d’impôt direct.
Ce que cela change pour vous :
- Si vous adhérez à un CGA pour la réduction d’impôt, il faudra réévaluer l’intérêt de cette adhésion.
- Vous pourrez toujours en bénéficier pour la sécurisation fiscale et l’accompagnement, mais sans l’avantage fiscal.
Plafonnement du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés : Ce qui change en 2025
La loi de finances 2025 introduit une réforme majeure qui impacte les propriétaires de meublés de tourisme non classés, en particulier les seuils d’éligibilité au régime micro-BIC.
Ce qui change concrètement
| Type de localisation | Seuil de chiffre d'affaires avant 2025 | Seuil à partir de 2025 | Abattement applicable |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé (ex : 1 à 5 étoiles) | 188 700 € | 188 700 € (inchangé) | 71 % |
| Meublé de tourisme non classé (location saisonnière classique) | 77 700 € | 15 000 € X (nouveau plafond drastique) | 30 % X (au lieu de 50 % auparavant) |
Une bascule plus rapide vers le régime réel :
- Dès que votre chiffre d’affaires annuel dépasse 15 000 € , vous ne pourrez plus bénéficier du micro-BIC .
- Vous serez automatiquement soumis au régime réel , avec ses obligations comptables plus strictes (déclaration détaillée, tenue de comptabilité, bilan annuel, etc.).
Réduction de l’abattement fiscal :
- Avant 2025, l’abattement micro-BIC était de 50 % pour les meublés de tourisme non classés.
- Désormais, il tombe à 30 % , ce qui signifie une augmentation de l’impôt sur vos revenus locatifs .
Solutions pour limiter l’impact fiscal
1. Faites classer votre logement en meublé de tourisme
- Si vous obtenez un classement entre 1 et 5 étoiles, vous conservez l’ancien régime avec un plafond de 188 700 € et un abattement de 71 % !
- Classement à demander via un organisme accrédité (Atout France).
2. Passez volontairement au régime réel pour optimiser la fiscalité
- Vous pourrez déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, amortissements, travaux, assurances, charges de copropriété, etc.).
- Plus avantageux si vos charges sont supérieures à 30 % de vos recettes locatives.
3. Réduisez votre chiffre d’affaires pour rester sous le seuil de 15 000 €
- Si vous êtes juste au-dessus, il peut être intéressant de réduire légèrement votre activité pour conserver l’abattement micro-BIC.
Conclusion : Comment s’adapter ?
✔ Si vous revendez un bien en LMNP, attendez si possible les 30 ans pour éviter l’impact des amortissements sur la plus-value.
✔ Fin de la réduction d’impôt CGA : évaluez si l’adhésion reste pertinente.
✔ Si vous êtes au micro-BIC avec un meublé de tourisme, pensez au classement pour conserver un seuil favorable.
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